Yasal Ön Alım Hakkı

Yasal Ön Alım Hakkı Nedir?

Yasal Ön Alım Hakkı, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan paydaşlardan birinin, payını  paydaş olmayan 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı aynı şartlar altında almasını sağlayan, inşai-kurucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, payın satılması halinde kulllanılabilir. Payın tamamının veya bir kısmının satışının yapılmasında sonuç değişmez. Satılan kısım hangisiyse, yasal ön alım (şufa) hakkı o kısım için kullanılabilir. Paydaşlar bu payı hangi yolla (bağış, cebri satış, miras, satın alma vs.) elde etmiş olursa olsun, satılan diğer paya karşı bu hakkı kullanma yetkisine sahip olur. Paydaşların şahsına değil, doğrudan paya bağlı bir haktır. Amaç, paydaşlar arasına üçüncü bir kimsenin girişinin engellenmesi, zorlaştırılmasıdır.

Yasal Ön Alım Hakkı, paydaşın payını satması önüne bir engel olarak görülmemelidir. Kanun satışa engel çıkarmamakta ama satılan kişi yönünden bir nevi kısıtlama getirmektedir. Herhangi bir kimseye satışın yapılmasını engellememekte ancak satış sonrasında diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarda alma imkanı sağlamaktadır.

Satış dışında yapılacak işlemler ön alım hakkının kulanılmasını doğurmaz. Payın bağışlama veya miras yoluyla intikal etmesi ön alım (şufa) hakkının doğmasını sağlamaz. Özellikle uygulamada, satış yapılmasına rağmen bağışlama gösterilip bu hakkın kulanılmasına engel olunmak istenmektedir. Bu durumda ilgili bağışlama işlemi muvazaalı olacağından, muvazaa sebebiyle şufa işlemine dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Yasal Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, yasal ön alım hakkının kullanılabilmesi için, payın paydaşlar dışında 3. bir kişiye satılması gereklidir. Paydaşlar arasında yapılacak satış işleminde yasal ön alım (şufa) hakkının kullanılması mümkün değildir. Yine belirttiğimiz gibi bu hakkın amacı, payın paydaşlar dışından birine/birilerine gitmesine engel olmaktır.

Yasal Ön Alım Hakkı, alım-satım ilişkisinin tarafı olmayan diğer paydaşlardan birinin ancak dava açmasıyla kullanabileceği bir haktır. Dava dışında bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu 734/1 maddesi de bu yönde bir hüküm içermektedir. Satış sonrasında ön alım hakkının kullanılması halinde, hakkın doğumunu sağlayan ilk satışın yapıldığı şartlarda yeni bir alım satım ilişkisi kurulacaktır.

Ön alım hakkı kapsamında açılan davayla birlikte, önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür(TMK:734/2).

Yasal Ön Alım Hakkı Hangi Süreler İçerisinde Kullanılır?

Yasal ön alım hakkı alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir. Bu bildirimin noter kanalıyla yapılması geçerlilik şartıdır. Bildirimin tebliğinden sonra 3 ay her halükarda 2 yıllık süre içerisinde yasal ön alım hakkının kullanılması gerekir. Süreler hak düşürücü sürelerdir ve hakim tarafından re’sen dikkate alınması gerekir. Bildirimden itibaren 3 aylık süre kaçırılmışsa 2 yıllık sürenin önemi kalmaz.

Bu süreler her satış işlemi için ayrı ayrı işlemektedir. Yani her satış işleminden sonra, kanunda yer alan 3 aylık ve 2 yıllık süreler tekrar kullanılabilecektir.

Yasal Ön Alım Hakkı kullanılırken, birden fazla paydaş aynı anda bu hakkı kullanmak isterse, bu durumda her biri aynı satılan paydan eşit oranda alma hakkına sahip olur.  Paydaş payını sattığında 2 paydaşın payı almak istemesi halinde yarı yarıya, 3 paydaş varsa 1/3 oranında bir alım hakkına sahip olunacaktır.

Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz(MK:733/2).

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Feragat, ön alım hakkından tamamen vazgeçmektir. Bu vazgeçme kanunen resmi olarak, noter kanalıyla yapılabilecektir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu durumda sadece o satış işlemi için vazgeçme yapılmış demektir. Feragattan farklı olarak diğer satışlardan doğacak ön alım haklarından vazgeçilmiş sayılmaz.

Konuyla İlgili Bazı Yargıtay Kararları

Taraflar Arasında Fiili Taksim Varsa, Ön Alım Hakkının Kullanılması Dürüstlük Kurallarına Aykırılık Teşkil Eder.

Hukuk Genel Kurulu 2017/1747 E. 2018/1617 K.

Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur.

Noter Aracılığıyla Bildirim Yapılmadan 3 Aylık Süre Başlamaz

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/1305 E. 2013/12968 K.

Davacıya satışın bildirilmesi için noter aracılığı ile ihtarname gönderilmemiştir. Davacının haricen satışı öğrendiği ya da pay satışı nedeniyle önceki satıştan haberdar olduğu gerekçesi ile dava reddedilemez. Bu durumda satışın davacı tarafa noter aracılığıyla bildirilmediğinin ve davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir. Mahkemece davanın esasına girilerek esas hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/14807 E. 2013/7935 K.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Av. Ali Bayram YILDIRIM

Sosyal Medyada Paylaş

Sosyal Medya Hesaplarımız

Yorum Yaz

%d blogcu bunu beğendi: